Immobilienkauf
Der Kaufvertrag und seine Abwicklung
Beim Kaufvertrag über eine Immobilie betreut der Notar die gesamte rechtliche Abwicklung von der Beurkundung über die Kaufpreiszahlung bis hin zur Eigentumsumschreibung.
Der Notar stellt sicher, dass im Zeitpunkt der Fälligkeit des Kaufpreises dem Eigentumserwerb nichts entgegensteht.
Die Übergabe des Objektes erfolgt regelmäßig nach Bezahlung des Kaufpreises. Die Kosten des Vertrages und seiner Abwicklung trägt üblicherweise der Käufer; dies gilt auch für die Grunderwerbsteuer. Die Kosten für die Löschung von eingetragenen Belastungen (z. B. Grundschulden des Verkäufers) trägt in der Regel der Verkäufer.
Besteht Interesse an der Klärung der Frage, ob Erschließungsbeiträge aus der Vergangenheit noch offen sind oder die Erhebung von Beiträgen unmittelbar bevor steht, sind die entsprechenden Auskünfte bei der zuständigen Gemeinde einzuholen.
Für den Fall, dass Grundstücksteilflächen verkauft werden, veranlasst der Notar die erforderliche Vermessung.
Erschließung
Die Erschließung des Grundstücks prüft der Notar nicht. Die Kosten für Gebäudeanschlüsse bei Neubauten trägt üblicherweise der Käufer. Fragen zur Anschlusssituation für Ver- und Entsorgung von Neubauten sind an den jeweiligen Versorgungsträger zu richten.
Versicherungen
Hat der Verkäufer eine Grundstückshaftpflichtversicherung abgeschlossen, ist diese vom Verkäufer zum Zeitpunkt des Übergangs der Eigentümerverpflichtungen zu kündigen oder unmittelbar nach Abschluss des Kaufvertrages mit dem Käufer abzustimmen, ob dieser bereit ist, den Versicherungsvertrag zu übernehmen. Der Versicherungsvertrag geht bei Haftpflichtversicherungen nicht automatisch über, sondern setzt eine Vereinbarung von Verkäufer, Käufer und Versicherung voraus. Setzen Sie sich frühzeitig mit dem Versicherer in Verbindung, falls dies gewünscht wird. Für den Käufer ist eine Haftpflichtversicherung zu empfehlen, bis das Grundstück gegebenenfalls ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Für die ausschließlich selbstgenutzte Immobilie ist das Eigentümerrisiko häufig von der Personenhaftpflichtversicherung umfasst. Währen der Bauphase ist eine besondere Bauherrenhaftpflichtversicherung zu empfehlen
Versicherungsfragen sollten in jedem Fall unmittelbar mit dem Versicherer geklärt werden. Die Prüfung versicherungsrechtlicher Vertragsverhältnisse ist nicht Sache des Notars.
Steuerfragen
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 % des Kaufpreises.
Der Verkauf eines Grundstücks kann der Einkommensteuer unterliegen, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt.
Versicherungen
Für den Käufer ist eine Haftpflichtversicherung zu empfehlen, falls die Immobilie nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Für die ausschließlich selbstgenutzte Immobilie ist das Eigentümerrisiko häufig von der Personenhaftpflichtversicherung umfasst.
Der Verkäufer wird regelmäßig das Gebäude gegen Sachschäden im Rahmen einer sog. Sachversicherung bereits in der Bauphase versichern. Dies ist aber nicht vorgeschrieben und daher mit dem Verkäufer zu klären. Der Käufer tritt in diese Versicherung automatisch ein.
Auch beim Kauf eines Hauses vom Bauträger geht die Sachversicherung auf den Käufer nach § 95 VVG über. Der Käufer hat ein Kündigungsrecht mit der Frist von einem Monat nach Eigentumsumschreibung. Der Käufer sollte in jedem Fall bei Fortführung des Vertrages den Umfang der künftig bestehenden Versicherung abstimmen.
Versicherungsfragen sollten in jedem Fall unmittelbar mit dem Versicherer geklärt werden. Die Prüfung versicherungsrechtlicher Vertragsverhältnisse ist nicht Sache des Notars.
Steuerfragen
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 % des Kaufpreises.
Der Kauf einer Wohnung ist umsatz- bzw. mehrwertsteuerfrei nach § 4 UstG.
Ist der Käufer z.B. eines Büros Unternehmer i.S.d. UStG kann auf die Umsatzsteuerbefreiung kann verzichtet werden, was den Kaufpreis effektiv reduziert, da der Verkäufer in diesem Fall die anteilige Vorsteuer der Bauleistungen erstattet bekommt. Diese Fragen sind jedoch vor Beurkundung mit Ihrem Steuerberater zu besprechen.
Versicherungen
Für Gebäude besteht regelmäßig eine sog. Sachversicherung, d.h. eine Versicherung gegen Schäden am Gebäude. Diese Versicherung geht auf den Käufer nach § 95 VVG über. Der Verkäufer sollte die Versicherung daher nicht kündigen. Ist die Versicherung bereits gekündigt, sollte der Käufer hierauf hingewiesen werden. Der Käufer hat seinerseits ein Kündigungsrecht mit der Frist von einem Monat nach Eigentumsumschreibung. Der Käufer sollte in jedem Fall nach Abschluss des Kaufvertrages Kontakt mit dem Versicherer aufnehmen und sich über die Voraussetzungen der Kündigung informieren bzw. bei Fortführung des Vertrages den Umfang der künftig bestehenden Versicherung abstimmen.
Hat der Verkäufer eine Grundstückshaftpflichtversicherung abgeschlossen, ist diese vom Verkäufer zum Zeitpunkt des Übergangs der Eigentümerverpflichtungen zu kündigen oder unmittelbar nach Abschluss des Kaufvertrages mit dem Käufer abzustimmen, ob dieser bereit ist, den Versicherungsvertrag zu übernehmen. Der Versicherungsvertrag geht bei Haftpflichtversicherungen nicht automatisch über, sondern setzt eine Vereinbarung von Verkäufer, Käufer und Versicherung voraus. Setzen Sie sich frühzeitig mit dem Versicherer in Verbindung, falls dies gewünscht wird. Für den Käufer ist eine Haftpflichtversicherung zu empfehlen, wenn das Grundstück nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Für die ausschließlich selbstgenutzte Immobilie ist das Eigentümerrisiko häufig von der Personenhaftpflichtversicherung umfasst.
Versicherungsfragen sollten in jedem Fall unmittelbar mit dem Versicherer geklärt werden. Die Prüfung versicherungsrechtlicher Vertragsverhältnisse ist nicht Sache des Notars.
Steuerfragen
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 % des Kaufpreises.
Sind bewegliche Gegenstände mitverkauft, unterliegen diese regelmäßig nicht der Grunderwerbsteuer. Bitte legen Sie in diesem Fall dem Notar eine Liste der mitverkauften beweglichen Gegenstände vor. Als Kaufpreisanteil kann der Zeitwert dieser Gegenstände angesetzt werden.
Der Verkauf eines Grundstücks kann der Einkommensteuer unterliegen, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt. Steuerfrei ist in jedem Fall die Veräußerung von Immobilien, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 EStG).
Ist der Verkäufer Unternehmer i.S.d. UStG ist der Verkauf der Immobilie trotzdem nach § 4 UstG umsatzsteuerfrei. Auf die Umsatzsteuerbefreiung kann verzichtet werden. Die Umsatzsteuerbefreiung umfasst jedoch nicht bewegliche Gegenstände und sog. Betriebsvorrichtungen (§ 2 GrEStG). Wird das Grundstück von einem Unternehmen an einen Unternehmer danach ohne Umsatzsteuer verkauft, droht dem Veräußerer unter den Voraussetzungen des § 15 a UstG die sog. Berichtigung des Vorsteuerabzugs, der für Investitionen vorgenommen wurde. Wird das Grundstück an einen Unternehmer verkauft, kann auf die Steuerbefreiung insoweit verzichtet werden und die Vorsteuerberichtigung findet nicht statt. Diese Fragen sind jedoch vor Beurkundung mit Ihrem Steuerberater zu besprechen.
Versicherungen
Hat der Verkäufer eine Grundstückshaftpflichtversicherung abgeschlossen, ist diese vom Verkäufer zum Zeitpunkt des Übergangs der Eigentümerverpflichtungen zu kündigen oder unmittelbar nach Abschluss des Kaufvertrages mit dem Käufer abzustimmen, ob dieser bereit ist, den Versicherungsvertrag zu übernehmen. Der Versicherungsvertrag geht bei Haftpflichtversicherungen nicht automatisch über, sondern setzt eine Vereinbarung von Verkäufer, Käufer und Versicherung voraus. Setzen Sie sich frühzeitig mit dem Versicherer in Verbindung, falls dies gewünscht wird. Für den Käufer ist eine Haftpflichtversicherung zu empfehlen, wenn die Wohnung nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Für die ausschließlich selbstgenutzte Immobilie ist das Eigentümerrisiko häufig von der Personenhaftpflichtversicherung umfasst.
Versicherungsfragen sollten in jedem Fall unmittelbar mit dem Versicherer geklärt werden. Die Prüfung versicherungsrechtlicher Vertragsverhältnisse ist nicht Sache des Notars.
Steuerfragen
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 % des Kaufpreises.
Nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen bei Eigentumswohnungen die anteilige Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Höhe des auf die Wohnung entfallenden Rücklagenanteils kann beim Verwalter erfragt werden.
Sind bewegliche Gegenstände mitverkauft, unterliegen diese regelmäßig nicht der Grunderwerbsteuer. Bitte legen Sie in diesem Fall dem Notar eine Liste der mitverkauften beweglichen Gegenstände vor. Als Kaufpreisanteil kann der Zeitwert dieser Gegenstände angesetzt werden.
Der Verkauf eines Grundstücks kann der Einkommensteuer unterliegen, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt. Steuerfrei ist in jedem Fall die Veräußerung von Immobilien, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 EStG).
Der Kauf einer Wohnung ist umsatz- bzw. mehrwertsteuerfrei nach § 4 UstG.
Wird ein Büro als sog. Teileigentum verkauft und ist der Käufer Unternehmer i.S.d. UStG, kann auf die Umsatzsteuerbefreiung nach § 4 UstG verzichtet werden. Die Umsatzsteuerbefreiung umfasst jedoch nicht bewegliche Gegenstände und sog. Betriebsvorrichtungen(§ 2 GrEStG). Wird die Immobilie von einem Unternehmen an einen Unternehmer danach ohne Umsatzsteuer verkauft, droht dem Veräußerer unter den Voraussetzungen des § 15 a UstG die sog. Berichtigung des Vorsteuerabzugs, der für Investitionen vorgenommen wurde. Wird die Immobilie an einen Unternehmer verkauft und kann auf die Steuerbefreiung insoweit verzichtet werden , findet die Vorsteuerberichtigung nicht statt.
Diese Fragen sind jedoch vor Beurkundung mit Ihrem Steuerberater zu besprechen.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft
Der Käufer einer Eigentumswohnung sollte Einblick in die Beschlusssammlung nehmen. Die Beschlusssammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft wird grundsätzlich vom Verwalter geführt. Fehlt ein Verwalter, ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, die Beschlusssammlung zu führen. Der Käufer sollte sich über die Höhe des monatlichen Wohngeldes und den Bestand der Instandhaltungsrücklage beim Verwalter informieren. Beim Verwalter kann der Käufer erfahren, wenn der Veräußerer mit Wohngeldzahlungen in Verzug ist; in diesem Fall könnte der Käufer durch die Eigentümergemeinschaft für die Wohngeldrückstände des Verkäufers in Anspruch genommen werden.
Für die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer ist die sog. Gemeinschaftsordnung maßgeblich. Sie ist regelmäßig Teil der Aufteilungsurkunde. Hier finden sich z.B. Bestimmungen über die Verteilung von Kosten und Sondernutzungsrechte einzelner Eigentümer. Eine Abschrift erhalten Sie auf Wunsch beim Verwalter oder dem Notar.
Sie können hier eine Beurkundung anmelden. Bitten füllen Sie die Felder auf der folgenden Seite soweit wie möglich aus. Nach Eingang Ihrer E-Mail werden wir uns mit Ihnen in Verbindung setzen: Beurkundung anmelden.